Simples Nacional e o Setor Imobiliário: O Guia do Simples Híbrido em 2026

O Novo Paradigma Fiscal para Empresas do Setor Imobiliário no Simples Nacional

A entrada em vigor da Reforma Tributária, consolidada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, marca o fim da inércia fiscal para micro e pequenas empresas. Para o setor imobiliário — que abrange desde imobiliárias e administradoras até construtoras e loteadoras de pequeno porte —, a manutenção no Simples Nacional exige, a partir de agora, uma análise estratégica rigorosa sobre a eficiência do regime frente ao novo IVA Dual (IBS e CBS).

O Simples Nacional em xeque: A transição para o IVA Dual

É fundamental compreender que o Simples Nacional não foi extinto. No entanto, sua integração ao sistema de não cumulatividade plena introduz uma complexidade inédita. O principal ponto de atenção reside na transição gradual que se inicia em 2027: a segregação do IBS e da CBS dentro do Documento de Arrecadação do Simples Nacional (DAS). Para as empresas imobiliárias, que operam em ciclos financeiros longos e cadeias de valor integradas, essa alteração exige uma revisão imediata dos modelos de negócio.

Simples Híbrido: A estratégia de sobrevivência no B2B

A LC 214/2025 introduziu, em seu artigo 41, o conceito de Simples Híbrido. Trata-se de uma faculdade estratégica para empresas que atuam fortemente no mercado Business-to-Business (B2B).
Por que considerar o Simples Híbrido?

• Geração de Crédito: O regime unificado do Simples gera créditos reduzidos para os clientes, o que pode tornar a empresa menos competitiva em licitações ou contratos com empresas maiores que demandam o aproveitamento total de créditos de IBS e CBS.
• Opção pelo regime regular: No Simples Híbrido, a empresa opta por recolher o IBS e a CBS fora do DAS, pelas regras gerais de não cumulatividade, garantindo que o comprador aproveite o crédito integral.
• Custo Operacional: A contrapartida é o aumento das obrigações acessórias, exigindo apuração individualizada e escrituração própria desses tributos.

Impactos específicos para o setor imobiliário

O setor imobiliário possui características peculiares que demandam atenção especial. Operações de locação, incorporação e construção civil possuem alíquotas e regimes de apuração específicos dentro da Reforma. A decisão de permanecer no regime unificado ou migrar para o Simples Híbrido deve considerar:
1. Perfil da carteira de clientes: Vendas a pessoas físicas continuam sendo mais eficientes no regime unificado tradicional.
2. Intensidade de ativos: Empresas que acumulam patrimônio ou possuem estruturas de participações societárias (holdings) devem avaliar se a manutenção no Simples ainda compensa a perda de agilidade na gestão de créditos tributários.
3. Ciclo de faturamento: Projetos imobiliários de longo prazo exigem uma estrutura tributária que minimize o impacto da transição completa para o IVA Dual prevista para 2033.

Janela de planejamento: O que fazer em 2026?

O ano de 2026 deve ser utilizado como um período de parametrização e simulação. As empresas que não realizarem um diagnóstico tributário detalhado estarão expostas a riscos de competitividade e custos desnecessários. Recomenda-se:

• Mapeamento completo da cadeia de fornecedores e clientes para identificar a perda de margem por falta de repasse de créditos.
• Simulação de carga tributária comparando o regime unificado com a opção pelo Simples Híbrido.
• Revisão do planejamento patrimonial e societário, garantindo que a estrutura jurídica atual não seja um impeditivo para a nova realidade fiscal.

A Reforma Tributária não é um evento opcional. Ela é um marco estrutural que exige dos gestores imobiliários uma postura proativa, substituindo o planejamento estático pela inteligência de dados e compliance rigoroso.