Reforma Tributária: Como o IVA Dual e o IBS Redesenham o Mercado Imobiliário em 2026

O Que Muda para Construtoras, Imobiliárias e Fundos Imobiliários a Partir de 2026

A aprovação da PEC da Reforma Tributária na Câmara dos Deputados (e sua tramitação no Senado) sinaliza uma transformação profunda no mercado imobiliário, mas com incertezas críticas que exigem planejamento imediato de CFOs e gestores. O texto-base introduz o IVA Dual (IBS + CBS), a não-cumulatividade plena e o Imposto Seletivo (IS), mas deixa lacunas que podem afetar desde o fluxo de caixa até a viabilidade de projetos. Veja o que já é possível antecipar:

1. Alíquotas Diferenciadas: O Que Está em Jogo para o Setor

• Serviços Imobiliários: A PEC prevê tratamento específico para intermediação, locação e incorporação imobiliária, mas a Lei Complementar (PLP 68/24) definirá as alíquotas. O Cofeci alerta: "A reforma pode simplificar operações, mas a falta de clareza sobre a tributação dos serviços de intermediação gera insegurança", afirma Aurélio Cápua Dallapicula (Cofeci-ES).
• Construção Civil: A redução da tributação na construção off-site (partes pré-fabricadas) é uma vitória, mas a CBIC destaca que a eficiência dependerá da harmonização entre IBS e CBS. "A racionalização da cobrança é positiva, mas precisamos de regras claras para evitar distorções", diz Renato Correia (CBIC).
• Fundos Imobiliários (FIIs): A isenção de dividendos segue em compasso de espera. Pesquisa da XP Investimentos mostra que apenas 25% das gestoras temem taxação, mas analistas recomendam hedge tributário até a definição final.

2. Impactos Práticos: Fluxo de Caixa, Custos e Compliance

• Custos de Adaptação: A transição para o IVA Dual exigirá investimentos em sistemas de contabilidade e treinamento de equipes. Empresas que não se prepararem podem enfrentar gargalos operacionais em 2026.
• Novas Obrigações Acessórias: A não-cumulatividade plena demandará controle rigoroso de créditos tributários, com risco de autuações por falhas na apuração. "A complexidade aumenta para empresas com operações em múltiplos estados", alerta Ricardo Abreu (ABMI).
• Déficit Habitacional: O setor imobiliário responde por 8% do PIB e 10 milhões de empregos. Aumento de carga tributária não absorvível pelas empresas pode reduzir investimentos e elevar preços, agravando o déficit habitacional.

3. O Que Falta Ser Definido: Riscos e Oportunidades

Ainda há três pontos críticos em aberto:

• Alíquotas do IBS e CBS: A definição das alíquotas para o setor imobiliário será feita pela Lei Complementar. "O imóvel não pode ser tratado como um bem de consumo qualquer", reforça Abreu (ABMI).
• Tratamento do Imposto Seletivo (IS): Produtos como materiais de construção podem ser impactados, elevando custos de obras.
• Transição Gradual: O período de adaptação (2026-2033) exige simulações de impacto para evitar surpresas no fluxo de caixa.

4. Recomendações para CFOs e Contadores

• Mapeie Operações: Identifique quais atividades serão enquadradas no IBS (estadual) e na CBS (federal) para evitar bitributação.
• Revise Contratos: Cláusulas de repasses de impostos e rescisões devem ser atualizadas para refletir o novo cenário.
• Simule Cenários: Use modelos financeiros para projetar o impacto das alíquotas ainda não definidas (ex: 12% a 25% para serviços imobiliários).
• Fique Atento à PLP 68/24: A Lei Complementar trará detalhes cruciais, como regras de creditamento e exceções para o setor.

Conclusão: Prepare-se Agora ou Pague o Preço em 2026

A Reforma Tributária é uma janela de oportunidades para o mercado imobiliário, mas também um risco regulatório sem precedentes. Empresas que anteciparem a adaptação terão vantagem competitiva, enquanto as que ignorarem as mudanças podem enfrentar perdas de margem, autuações fiscais e desvalorização de ativos. "O momento é de cautela, mas também de ação", resume Dallapicula (Cofeci).

Para aprofundar: Acompanhe as atualizações da PLP 68/24 e os pareceres do Senado. A ABMI e a CBIC estão divulgando análises técnicas sobre o tema.