Reforma Tributária: IBS e CBS não taxam venda de imóveis em 25% — entenda o impacto real para o setor imobiliário

Uma onda de desinformação nas redes sociais tem distorcido os efeitos da Reforma Tributária sobre o setor imobiliário. Contrariando postagens virais, a Lei Complementar (PLP 68/24) não prevê tributação de 25% sobre a venda de imóveis por pessoas físicas. O impacto real recai sobre pessoas jurídicas, com alíquota efetiva de 15,9% sobre o lucro — resultado do IVA Dual (IBS + CBS) com desconto de 40%.

O que muda para incorporadoras e imobiliárias a partir de 2026?

Como o IVA Dual afeta o setor?

• Base de cálculo restrita: A tributação incide apenas sobre a diferença entre preço de venda e aquisição (ex: compra a R$ 1M e venda a R$ 1,1M → imposto de R$ 15,9 mil sobre R$ 100 mil).
• Não-cumulatividade plena: Créditos tributários poderão ser aproveitados em toda a cadeia, reduzindo o impacto final.
• ITBI permanece: O imposto municipal (2% a 5%) continua incidindo sobre o valor total do imóvel, elevando a carga tributária total para até 20,9% em casos como São Paulo e Rio de Janeiro.

Impacto no fluxo de caixa e compliance

Empresas do setor devem se preparar para:

• Novas obrigações acessórias: Sistemas de contabilidade precisarão segregar operações de pessoas físicas e jurídicas para evitar autuações.
• Custos de adaptação: Investimentos em software de gestão tributária serão essenciais para calcular o IVA Dual corretamente.
• Revisão de contratos: Cláusulas de repasse de impostos em contratos de locação e venda precisarão ser ajustadas.

Projeções divergentes: Fazenda vs. mercado

Enquanto o Ministério da Fazenda projeta redução de 4% nos preços de imóveis populares, especialistas alertam para:

• Aumento de 3% a 4% nos imóveis de alto padrão, devido à alíquota reduzida, mas não isenta.
• Pressão sobre aluguéis, com possível repasse dos custos tributários aos inquilinos.

O que fazer agora?

CFOs e contadores devem:

1. Mapear operações sujeitas ao IBS e CBS para antecipar impactos no EBITDA.
2. Revisar políticas de preços, considerando a nova carga tributária (15,9% + ITBI).
3. Treinar equipes para lidar com o IVA Dual, evitando erros na apuração de créditos.

Contexto técnico: O que diz o PLP 68/24

A proposta aprovada na Câmara prevê:

• Alíquota padrão do IVA Dual de 26,5% (CBS: 8,8% + IBS: 17,7%).
• Desconto de 40% para o setor imobiliário, resultando em 15,9%.
• Exclusão de pessoas físicas da tributação sobre lucro imobiliário.

Nota: O Imposto Seletivo (IS) não se aplica a imóveis, mas pode incidir sobre bens de luxo associados (ex: veículos em condomínios fechados).