Construção Civil na Mira do IVA Dual: Como o IBS e a CBS Redesenham Custos e Compliance a Partir de 2026

O Que Muda no Fluxo de Caixa das Construtoras a Partir de 2026

A Lei Complementar 214/2025 (Reforma Tributária) substitui ISS, ICMS, PIS/Cofins e IPI pelo IVA Dual, composto pelo IBS (estadual/municipal) e CBS (federal). Para a construção civil, o impacto é imediato e estrutural:

• Apuração por obra: Cada empreendimento terá CNPJ/CPF vinculado, com centro de custo separado e notas fiscais identificadas pelo número da obra. A não-cumulatividade plena exige rastreamento de créditos e débitos em tempo real.
• Split payment obrigatório: Tributos serão retidos e repassados automaticamente na emissão da NF-e, reduzindo capital de giro. Empresas devem adaptar sistemas para evitar retenções indevidas.
• Redutores de ajuste: Materiais adquiridos até 2026 não geram crédito no IVA, mas reduzem a base de cálculo na alienação futura. A regra cria assimetria entre obras iniciadas antes e depois da reforma.

Alíquotas e Carga Tributária: Onde a Construção Civil Ganha e Perde

A LC 214/25 estabelece alíquota de referência de 26,5% para o IVA Dual (17,7% IBS + 8,8% CBS), mas concede reduções setoriais:

• Alienação e construção: 50% de redução (13,25% total).
• Locação: 70% de redução (7,95% total).
• Exceções: Permutas sem torna, garantias e fundos patrimoniais são isentos.

Risco de distorção: A mão de obra (não creditável) representa até 40% dos custos de obras. A redução de alíquota busca compensar, mas empresas com alta verticalização (produção própria de materiais) podem ter vantagem competitiva.

Créditos Tributários: Como Evitar Perdas na Transição

A não-cumulatividade plena permite créditos de IBS/CBS sobre insumos, mas com restrições críticas:

• Obras iniciadas até 2026: Materiais adquiridos geram redutor de ajuste (reduzem a base de cálculo na alienação), mas não geram crédito para compensação futura.
• Obras iniciadas a partir de 2027: Todos os insumos geram crédito integral, desde que adquiridos de contribuintes regulares.
• Contratantes não contribuintes (ex.: pessoas físicas): Créditos são limitados ao valor do débito da operação, exigindo controle rigoroso por obra.

Jurisprudência alerta: O STJ (AgInt no AREsp 2.486.358/SP) restringiu a dedução de materiais de terceiros na base do ISS. A decisão sinaliza que o Fisco pode adotar postura restritiva na interpretação dos créditos no IVA.

Novas Obrigações Acessórias: O Que Sua Empresa Precisa Implementar Até 2026

A LC 214/25 e o PLP 108/2024 (Comitê Gestor do IBS) introduzem obrigações que exigem investimento em tecnologia e compliance:

• Declaração de Operações com Regimes Especiais (DERE): Obrigatória para empresas que utilizam benefícios fiscais, com prazo de entrega vinculado à apuração do IBS/CBS.
• Notas de débito/crédito: Mecanismo para correção de erros em notas fiscais, com prazos e penalidades por glosa.
• Sistema de apuração por empreendimento: Integração com o DTE (Documento de Transição Eletrônica), exigindo mapeamento de custos por obra e sincronização com marcos de medição.
• Impugnação de valores de referência: Possibilidade de contestar valores fixados pelo Fisco para materiais e serviços, com prazo de 30 dias após a notificação.

Checklist para Adaptação: Contratos, Sistemas e Governança

Construtoras e incorporadoras devem revisar processos até janeiro de 2026, com foco em:

• Contratos:
  • Incluir cláusulas de reajuste paramétrico (INCC, CUB, variação cambial) para absorver alterações de alíquotas.
  • Definir responsabilidades por emissão de notas de débito/crédito, com mecanismos de aceite e penalidades por descumprimento.
  • Sincronizar marcos de medição com a emissão de NF-e para evitar glosas.
• Sistemas:
  • ERP com módulo de apuração por obra, integrado ao split payment e ao DTE.
  • Controle de créditos por empreendimento, com alertas para restrições (ex.: contratantes não contribuintes).
  • Automação da DERE e notas de débito/crédito para evitar multas.
• Governança:
  • Equipe multidisciplinar (fiscal, contábil, jurídico) para monitorar regulamentações e jurisprudência.
  • Treinamento de equipes em não-cumulatividade plena e novas obrigações acessórias.
  • Auditoria prévia de contratos e sistemas para identificar riscos de perda de crédito.

Riscos e Oportunidades: O Que o Mercado Ainda Não Viu

Riscos:

• Litígios: A interpretação dos redutores de ajuste e a dedução de materiais podem gerar disputas com o Fisco, especialmente para obras híbridas (iniciadas antes e após 2026).
• Cadeia produtiva: Fornecedores informais ou não contribuintes podem inviabilizar créditos, exigindo renegociação de contratos.
• Capital de giro: O split payment reduzirá o caixa disponível, exigindo planejamento financeiro para evitar endividamento.

Oportunidades:

• Formalização: A não-cumulatividade incentiva a contratação de fornecedores regulares, reduzindo riscos de autuações.
• Créditos acumulados: Empresas com obras iniciadas a partir de 2027 poderão compensar créditos de IBS/CBS com outros tributos federais (ex.: IRPJ, CSLL), melhorando o fluxo de caixa.
• Diferenciação competitiva: Construtoras com sistemas de apuração por obra e compliance robusto terão vantagem em licitações públicas e contratos com grandes empresas.

Próximos Passos: Cronograma de Adaptação

As empresas do setor devem seguir um plano de ação escalonado:

• Até dezembro/2025:
  • Mapear obras em andamento e materiais adquiridos para calcular o impacto dos redutores de ajuste.
  • Revisar contratos com fornecedores e clientes para incluir cláusulas de reajuste e responsabilidades fiscais.
  • Selecionar ERP com módulo de apuração por obra e integração com o DTE.
• Janeiro a junho/2026:
  • Implementar sistema de split payment e testar em operações piloto.
  • Treinar equipes em novas obrigações acessórias (DERE, notas de débito/crédito).
  • Realizar auditoria fiscal prévia para identificar riscos de perda de crédito.
• A partir de julho/2026:
  • Monitorar regulamentações do Comitê Gestor do IBS (PLP 108/2024) e jurisprudência sobre créditos.
  • Revisar estratégias de precificação para refletir a nova carga tributária.
  • Estabelecer canal de comunicação com o Fisco para impugnação de valores de referência.

Conclusão: A Reforma Tributária como Fator de Reestruturação do Setor

A LC 214/2025 não é apenas uma mudança de alíquotas, mas uma transformação no modelo de negócios da construção civil. Empresas que anteciparem a adaptação terão vantagens competitivas, enquanto aquelas que postergarem as mudanças enfrentarão riscos de perda de crédito, multas e litígios.

Recomendação final: Integre as áreas fiscal, contábil, jurídica e financeira desde já. A reforma tributária exige uma abordagem holística, onde compliance e eficiência operacional caminham lado a lado.