Reforma Tributária e Código Civil: O Novo Mapa de Riscos Imobiliários

O cenário para o mercado imobiliário brasileiro em 2026 atingiu um ponto de inflexão crítico. A recente reunião da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), ligada à CNC, expôs uma realidade inegável: as empresas do setor precisam navegar simultaneamente por uma revolução fiscal e por uma reestruturação legislativa profunda que ameaça os alicerces da segurança jurídica contratual.

A convergência de riscos: Reforma Tributária e Código Civil

Não se trata apenas da implementação do IVA Dual (IBS e CBS). A pauta imobiliária agora é indissociável da proposta de reforma do Código Civil. Especialistas alertam que a alteração de mais de mil dispositivos da legislação civil pode desestabilizar o princípio da autonomia privada. Para o CFO ou o gestor imobiliário, isso significa que contratos de longo prazo, historicamente baseados na premissa de 'pacta sunt servanda' (o contrato faz lei entre as partes), poderão sofrer intervenções baseadas em conceitos jurídicos indeterminados, gerando um passivo contencioso sem precedentes.

O choque tributário: Holdings e o custo da transição

Um dos pontos mais sensíveis debatidos foi a tributação sobre holdings patrimoniais. A prática consolidada de planejamento sucessório via cessão de imóveis está sob a lupa do novo sistema. A interpretação de que operações com valores abaixo do mercado podem sofrer tributação de IBS/CBS, caso o imóvel tenha gerado crédito tributário no passado, cria uma armadilha fiscal para quem não possui uma governança de dados robusta. A 'simplificação' prometida pela Reforma Tributária, na visão de lideranças setoriais, tem se revelado um aumento complexo de exigências de compliance que demandam automação fiscal imediata.

Estratégias de mitigação: O que muda para o CFO?

• Revisão de Contratos: É urgente realizar uma auditoria em todos os contratos de locação e cessão onerosa para adequá-los às novas alíquotas (com as reduções previstas de 50% a 70% para operações específicas).
• Monitoramento de Créditos: A gestão de créditos de IBS/CBS exige uma separação clara entre as operações que conferem direito a crédito e aquelas que são isentas ou não oneradas, sob pena de perda de competitividade e pagamento de imposto em cascata.
• Inteligência de Dados: Com o mercado migrando para a 'economia da experiência', as empresas que utilizarem IA para prever a jornada do cliente e, simultaneamente, automatizar a incidência tributária, estarão à frente na disputa por margens.

O futuro das locações e a resiliência operacional

Apesar da incerteza legislativa, o mercado residencial continua aquecido, com crescimento real nos valores de aluguel. Contudo, a rentabilidade do investidor imobiliário será testada pela pressão tributária e pelos juros estruturais. A sustentabilidade dos negócios imobiliários em 2026 dependerá da capacidade do setor de transitar da gestão puramente física para uma gestão de ativos digitalizada, onde o compliance fiscal é tratado como um ativo estratégico e não como um centro de custo burocrático.

Conclusão: O pragmatismo como única defesa

Como bem pontuado por especialistas durante o debate, o erro fatal em 2026 é não calcular o risco das novas contratações. A segurança jurídica não é mais um dado, é algo a ser construído através de uma governança rigorosa, do acompanhamento da agenda legislativa e da antecipação aos julgamentos do STF que definirão a competência jurisdicional sobre os contratos B2B. O setor imobiliário não terá paz regulatória tão cedo; a resposta deve ser, portanto, uma gestão mais técnica, analítica e precavida.