IBS e IVA Dual: Como a Reforma Tributária Redesenha o Setor Imobiliário a Partir de 2026

O Que Muda para Incorporadoras e Construtoras a Partir de 2026

O projeto de lei complementar (PLP 68/24), em tramitação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado, estabelece regras definitivas para a tributação do setor imobiliário sob o novo IVA Dual — composto pelo IBS (estadual) e CBS (federal). A principal mudança: a venda de imóveis novos por empresas passará a ser tributada com uma alíquota efetiva de 16,78% (40% de redutor sobre a alíquota padrão de 27,97%), enquanto vendas por pessoas físicas permanecem isentas. Para CFOs e contadores, três pontos críticos exigem atenção imediata:

• Fluxo de Caixa: A não-cumulatividade plena permite créditos sobre insumos (materiais, serviços administrativos, energia), mas a recuperação depende de um sistema de compliance robusto. Empresas com baixa margem operacional podem enfrentar pressão de liquidez no curto prazo.
• Custos de Adaptação: A transição para o novo modelo exige investimentos em software de gestão tributária (para apuração de créditos) e treinamento de equipes. Estimativas do setor apontam para um custo médio de R$ 50 mil a R$ 200 mil por empresa, dependendo do porte.
• Novas Obrigações Acessórias: O PLP 68/24 introduz a necessidade de segregação contábil entre custos de terreno e construção, além de relatórios detalhados para aproveitamento de créditos. Falhas podem resultar em autuações.

Disputa de Cálculos: Quem Perde e Quem Ganha com o IVA

O governo e o setor imobiliário divergem radicalmente sobre o impacto da reforma. Enquanto o Ministério da Fazenda projeta uma redução de 3,5% no preço de imóveis populares (até R$ 200 mil), entidades como a ABMI e a Cbic alertam para aumentos expressivos em outras faixas:

• Imóveis de R$ 500 mil: +30,7% na carga tributária.
• Imóveis de R$ 2 milhões: +51,7%.
• Aluguéis: +136,22% (a ABMI pede um redutor de 80% para neutralizar o impacto).

A Fazenda rebate os números, argumentando que os cálculos do setor ignoram:

1. Redutor Social: Imóveis de até R$ 100 mil terão isenção parcial, beneficiando o Minha Casa, Minha Vida (que representa 15% das vendas, mas 30% do volume).
2. Créditos Tributários: Empresas poderão abater impostos pagos em insumos (ex.: aço, cimento, mão de obra), reduzindo a base de cálculo do IVA.
3. Ganhos de Eficiência: A reforma incentiva métodos construtivos mais baratos (ex.: pré-fabricados), cujos custos são integralmente dedutíveis. Segundo a Fazenda, isso pode reduzir o preço final mesmo em imóveis de alto padrão.

Riscos e Oportunidades para o Compliance Fiscal

Para empresas do setor, a transição exige uma estratégia em três frentes:

1. Regime de Transição

A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) defende um regime especial para empreendimentos iniciados antes de 2026, preservando a carga tributária atual. A decisão final do Senado pode incluir essa cláusula, mas com contrapartidas (ex.: aumento da alíquota padrão do IVA para outros setores).

2. Planejamento Tributário

Empresas devem revisar contratos de compra de terrenos e estruturas societárias para otimizar a dedução do valor do solo (não tributável). A consultora Melina Rocha, especialista em IVA, alerta: "A segregação entre terreno e construção será o principal ponto de fiscalização nos primeiros anos".

3. Tecnologia e Automação

A apuração de créditos tributários exigirá sistemas capazes de:

• Rastrear impostos pagos em cada etapa da cadeia (ex.: ICMS em materiais, ISS em serviços).
• Gerar relatórios mensais para comprovação junto à Receita Federal.
• Simular cenários de impacto financeiro (ex.: como um redutor de 60% afetaria a margem).

Cronograma e Próximos Passos

O PLP 68/24 deve ser votado na CAE até outubro de 2024. Caso haja alterações (ex.: aumento do redutor para 60%), o texto retornará à Câmara dos Deputados, adiando a implementação. A previsão atual é que o IBS e CBS entrem em vigor gradualmente a partir de 2026, com alíquotas de teste em 2027.

Para CFOs, o momento é de mapear riscos e negociar com fornecedores cláusulas de repasse de créditos tributários. Advogados tributaristas recomendam ainda a revisão de contratos de locação, que sofrerão o maior impacto proporcional (aumento de 136% na carga).

"A reforma não é apenas uma mudança de alíquotas, mas uma transformação no modelo de negócios do setor. Quem se preparar agora terá vantagem competitiva", afirma um diretor da Cbic.