IBS e CBS no Setor Imobiliário: Como a Reforma Tributária Redesenha Custos e Compliance a Partir de 2026

O Que Muda no Setor Imobiliário a Partir de 2026: IBS, CBS e o Risco de Aumento de Custos

O setor imobiliário será um dos mais impactados pela Reforma Tributária, com a substituição do ICMS e ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a extinção do PIS/Cofins em favor da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). O PLP 68/24, em tramitação no Congresso, detalha como essas mudanças afetarão operações como alienação, locação e arrendamento de imóveis, além de atos translativos de direitos reais. As empresas do setor precisam se preparar para:

• Novas obrigações acessórias: O IVA Dual (IBS + CBS) exigirá sistemas de apuração mais robustos, com controle rigoroso de créditos tributários para garantir a não-cumulatividade plena. A falta de integração entre os entes federativos pode gerar duplicidade de exigências.
• Impacto no fluxo de caixa: A incidência do IBS e CBS sobre operações imobiliárias poderá aumentar a carga tributária efetiva, especialmente em transações com margens apertadas. O projeto prevê um redutor de ajuste para algumas operações, mas sua aplicação prática ainda é incerta.
• Custos de adaptação: A migração para o novo sistema demandará investimentos em tecnologia (ERP, softwares de compliance) e treinamento de equipes. Empresas que não se anteciparem podem enfrentar multas por descumprimento das novas regras.

Regime Específico para Imóveis: O Que Diz o PLP 68/24

O projeto de Lei Complementar estabelece um tratamento diferenciado para o setor imobiliário, com regras específicas para:

• Alienação de imóveis: Incidência do IBS e CBS no momento da transferência do bem, com base de cálculo ajustada pelo valor da transação.
• Locação e arrendamento: Tributação sobre o valor do aluguel, com possibilidade de créditos para despesas relacionadas ao imóvel (manutenção, impostos, etc.).
• Incorporação imobiliária: Regras ainda em discussão, mas com potencial de aumento da carga tributária sobre o valor agregado em cada etapa da construção.

Atenção: A falta de clareza sobre a aplicação do Imposto Seletivo (IS) em materiais de construção e serviços correlatos pode gerar insegurança jurídica. Empresas devem monitorar as regulamentações estaduais e municipais para evitar surpresas.

Alterações nos Impostos sobre Patrimônio: ITCMD e IPTU em Foco

A Reforma Tributária também trouxe mudanças significativas nos impostos sobre patrimônio, com impactos diretos no setor imobiliário:

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação):
  • Alíquotas progressivas conforme o valor da transmissão.
  • Competência para cobrança em heranças passa a ser do estado do domicílio do falecido.
  • Polêmica: A Reforma autoriza a cobrança do ITCMD sobre heranças e doações do exterior, mesmo sem Lei Complementar, desde que haja legislação estadual. O STF já havia decidido em sentido contrário em 2021, o que pode gerar contencioso.
• IPTU:
  • Prefeituras poderão reajustar valores por decreto, sem necessidade de aprovação da Câmara Municipal.
  • Risco de aumento excessivo da carga tributária, especialmente em imóveis com alta valorização.

Como se Preparar: Checklist para Empresas do Setor Imobiliário

Para mitigar riscos e aproveitar oportunidades, as empresas devem:

1. Mapear operações críticas: Identificar quais transações serão mais impactadas pelo IBS e CBS (ex: locação de imóveis comerciais, incorporação de empreendimentos).
2. Revisar contratos: Cláusulas de repasse de impostos e responsabilidade tributária devem ser atualizadas para refletir as novas regras.
3. Investir em tecnologia: Sistemas de gestão tributária compatíveis com o IVA Dual são essenciais para evitar erros na apuração e aproveitamento de créditos.
4. Monitorar regulamentações: Acompanhar a tramitação do PLP 68/24 e as normas infralegais (decretos, portarias) que detalharão a aplicação do IBS e CBS.
5. Planejar o fluxo de caixa: Simular cenários com diferentes alíquotas e redutores para antecipar impactos financeiros.
6. Buscar assessoria especializada: Advogados tributaristas e contadores com expertise em Reforma Tributária podem ajudar a identificar oportunidades de economia e evitar contingências.

Conclusão: Oportunidade ou Ameaça?

A Reforma Tributária representa um divisor de águas para o setor imobiliário. Enquanto algumas empresas verão seus custos aumentarem, outras poderão se beneficiar da simplificação e da redução de burocracia. O diferencial estará na capacidade de adaptação e no planejamento estratégico. Empresas que anteciparem as mudanças e investirem em compliance terão vantagem competitiva em um mercado cada vez mais regulado.

Para aprofundar: Acompanhe as atualizações do Comitê Gestor do IBS e as decisões do STF sobre o ITCMD. A Nova Regra trará análises exclusivas sobre as regulamentações estaduais e municipais à medida que forem publicadas.