IBS e CBS: Como a Reforma Tributária vai redefinir a rentabilidade da locação e venda de imóveis em 2026

O que muda amanhã para locadores e incorporadoras

Empresas que operam com locação ou venda de imóveis enfrentarão uma revolução tributária a partir de 2026, com a implementação do IVA Dual (IBS + CBS). A substituição do PIS/Cofins, IRPJ e CSLL por um sistema de não-cumulatividade plena exigirá revisão imediata de contratos, sistemas contábeis e estratégias de precificação. Veja os impactos críticos:

• Locação de imóveis:

  • Fim da isenção parcial do PIS/Cofins para aluguéis (alíquotas atuais de 3,65% no Lucro Presumido vs. CBS de 12% + IBS de até 18%).
  • Perda de créditos fiscais para despesas com manutenção e condomínio, aumentando o custo operacional.
  • Necessidade de repassar custos aos inquilinos ou absorver impacto no EBITDA.
• Venda de imóveis:

  • Incerteza sobre a tributação do ganho de capital: será enquadrado como operação sujeita ao Imposto Seletivo (IS) ou mantido sob IRPJ/CSLL?
  • Possível unificação de alíquotas para imóveis residenciais, comerciais e industriais, eliminando benefícios atuais.
  • Impacto no planejamento sucessório: holdings patrimoniais no Lucro Presumido podem perder vantagens fiscais.

Riscos ocultos: Obrigações acessórias e compliance

A Lei Complementar 68/24 (PLP 68/24) prevê um período de transição até 2033, mas as empresas já precisam se preparar para:

• Novos sistemas de apuração:

  • Integração obrigatória com o Comitê Gestor do IBS para validação de créditos fiscais.
  • Revisão de contratos de locação para incluir cláusulas de repasse tributário.
• Custos de adaptação:

  • Investimento em ERP compatível com o IVA Dual (estimativa de R$ 50 mil a R$ 200 mil para empresas de médio porte).
  • Treinamento de equipes para evitar erros na compensação de créditos (multas podem chegar a 150% do valor devido).
• Contencioso tributário:

  • Risco de litígios sobre a definição de "bem imóvel" para fins de incidência do Imposto Seletivo.
  • Possíveis disputas entre estados e municípios sobre a repartição do IBS.

Checklist de ação para CFOs e contadores

Para mitigar riscos e aproveitar oportunidades no novo regime, adote as seguintes medidas até dezembro de 2025:

1. Auditoria fiscal imediata:
   • Mapeie todos os imóveis no ativo da empresa e classifique-os por tipo (residencial, comercial, industrial).
   • Simule cenários de carga tributária com as alíquotas estimadas (CBS: 12% + IBS: 18%).
2. Reestruturação societária:
   • Avalie a migração de holdings patrimoniais para regimes como o Simples Nacional (se aplicável) ou a criação de SPEs.
   • Revise contratos de locação para incluir cláusulas de indexação tributária.
3. Tecnologia e compliance:
   • Implante módulos de IVA Dual no ERP (ex: SAP, Oracle) com validação automática de créditos.
   • Treine a equipe para a nova obrigação acessória: DCTF-IBS (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais).

Oportunidades no novo cenário

• Créditos fiscais ampliados: A não-cumulatividade plena permite compensar CBS e IBS em despesas como reformas e comissões de corretagem.
• Simplificação para exportação: Imóveis vendidos para não-residentes podem se beneficiar da imunidade do IBS (a confirmar na regulamentação).
• Planejamento sucessório: Holdings familiares podem antecipar doações de imóveis para reduzir a base de cálculo do IS.

Conclusão: O relógio está correndo

A transição para o IVA Dual não é uma opção, mas uma obrigação com prazo fatal. Empresas que postergarem a adaptação enfrentarão:

• Perda de competitividade frente a concorrentes com compliance fiscal avançado.
• Riscos de autuações por erros na apuração de créditos (multas de até 75% do valor devido).
• Dificuldade em obter financiamento imobiliário, já que bancos exigirão demonstrações financeiras adaptadas ao novo regime.

Ação recomendada: Agende uma reunião com seu consultor tributário ainda em 2024 para simular os impactos da reforma no seu portfólio imobiliário. A Nova Regra acompanhará as regulamentações em tempo real e trará análises exclusivas para assinantes do nosso Painel de Inteligência Tributária.