IBS e CBS: Como a redução de 40% na alíquota impacta o fluxo de caixa do setor imobiliário a partir de 2026

O que muda no setor imobiliário com a Reforma Tributária a partir de 2026

Empresas do setor de construção civil e imobiliário terão que se adaptar a uma nova realidade tributária já em 2026, com a entrada em vigor do IVA Dual (IBS + CBS). A Lei Complementar aprovada (PLP 68/24) estabelece reduções significativas nas alíquotas, mas também introduz novas obrigações acessórias e desafios de fluxo de caixa. Veja os principais impactos:

1. Redução de alíquotas: Quem ganha e quem perde

• Compra e venda de imóveis + serviços de construção: Redução de 40% na alíquota de referência do IBS e CBS, aplicável a alienações, cessões de direitos e serviços de construção.
• Locação, arrendamento e cessão onerosa: Redução de 60% na alíquota, com adicional de redutor social de R$ 400 na base de cálculo para aluguéis residenciais. Exemplo: Aluguel de R$ 1 mil terá tributação apenas sobre R$ 600.

2. Novas regras de incidência: O que tributar e quando

O IVA Dual será cobrado nas seguintes operações, apenas entre contribuintes ou entre contribuinte e pessoa física:

• Alienação de imóveis;
• Cessão ou ato translativo de direitos imobiliários;
• Serviços de administração e intermediação imobiliária;
• Serviços de construção;
• Locação, arrendamento e cessão onerosa de imóveis.

Exceção: Transações entre pessoas físicas permanecem isentas.

3. Impacto no fluxo de caixa e custos de adaptação

• Benefício imediato: Redução da carga tributária em operações recorrentes, como aluguéis e vendas de imóveis novos.
• Custos ocultos: Implementação de sistemas para não-cumulatividade plena e gestão do split payment (cobrança automática de impostos), exigindo investimentos em tecnologia e compliance.
• Risco de passivos: Erros na aplicação do redutor social ou na classificação das operações podem gerar autuações fiscais.

4. Compliance: Novas obrigações acessórias

Empresas do setor deverão:

• Adaptar sistemas contábeis para segregar operações sujeitas a alíquotas reduzidas;
• Implementar controles para aplicação do redutor social em aluguéis residenciais;
• Revisar contratos para evitar conflitos na definição de contribuintes vs. não contribuintes;
• Preparar-se para auditorias focadas na não-cumulatividade e no crédito fiscal.

5. Setor de serviços de construção: O que monitorar

Empresas de construção civil devem ficar atentas a:

• Diferenciação entre serviços: A redução de 40% aplica-se apenas a serviços de construção, não a outras atividades do setor (ex.: manutenção predial);
• Imposto Seletivo (IS): Embora não mencionado na reforma para imóveis, o IS pode incidir sobre materiais de construção considerados supérfluos;
• Transição gradual: A alíquota reduzida será implementada em fases, exigindo planejamento tributário para evitar surpresas.

6. Recomendações para CFOs e contadores

• Auditoria prévia: Mapear operações sujeitas a alíquotas reduzidas e validar a aplicação do redutor social;
• Treinamento interno: Capacitar equipes em IVA Dual e novas regras de incidência;
• Simulações financeiras: Projetar o impacto da redução de alíquotas no fluxo de caixa e margens;
• Parceria com advogados tributaristas: Revisar contratos e estruturas societárias para otimizar a carga tributária.

Conclusão: Oportunidade ou armadilha?

A redução de alíquotas é uma vitória para o setor imobiliário, mas a complexidade do IVA Dual exige atenção redobrada. Empresas que não se prepararem para as novas obrigações acessórias e para a gestão do split payment podem enfrentar perdas financeiras e riscos legais. O momento é de planejamento estratégico, não de complacência.