Construção Civil na Mira do IVA Dual: Como o IBS e a CBS Redesenham Custos e Fluxo de Caixa a Partir de 2026

O Que Muda no Dia Seguinte à Reforma Tributária para a Construção Civil

O setor imobiliário brasileiro está diante de uma transformação sem precedentes. Com a aprovação da Reforma Tributária (PLP 68/24) e a implementação do IVA Dual — composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) —, construtoras, incorporadoras e fornecedores precisarão revisar estratégias de precificação, gestão de créditos tributários e fluxo de caixa já a partir de 2026. Em debate promovido pelo escritório Menezes Niebuhr, especialistas destacaram três pontos críticos que exigirão ação imediata:

1. Não-Cumulatividade Plena: O Fim dos Créditos Fáceis

• Impacto no Fluxo de Caixa: A transição para a não-cumulatividade plena exigirá uma análise minuciosa dos créditos gerados ao longo da cadeia produtiva. "O lançamento de um empreendimento não pode mais ignorar os créditos dos fornecedores. Cada etapa — desde a compra de materiais até a venda das unidades — terá reflexo direto na liquidez", alerta Rodrigo Schwartz, sócio do Núcleo Tributário da Menezes Niebuhr.
• Custos de Adaptação: Empresas terão que investir em sistemas de gestão tributária capazes de rastrear créditos e débitos em tempo real, sob risco de perder benefícios fiscais ou incorrer em multas por descumprimento das novas obrigações acessórias.
• Exemplo Prático: Um fornecedor de aço que hoje repassa créditos de ICMS/Pis/Cofins poderá, sob o novo regime, gerar créditos de IBS/CBS. A construtora que não ajustar seus processos perderá competitividade.

2. Complexidade Regulatória: O Desafio das Regras de Transição

• Contratos em Andamento: Negócios celebrados sob o regime atual (ICMS/ISS/Pis/Cofins) precisarão incluir cláusulas de ajuste tributário para mitigar riscos durante a transição. "Contratos sem previsão de revisão de preços ou repartição de custos adicionais podem se tornar inviáveis", ressalta Diogo Bonelli Paulo, sócio do Núcleo de Negócios Imobiliários.
• Imposto Seletivo (IS): A incidência do IS sobre materiais como cimento e aço (ainda em discussão na regulamentação) poderá elevar custos em até 10%, segundo projeções do setor. Empresas devem mapear desde já os insumos sujeitos a alíquotas diferenciadas.

3. Desinformação e Planejamento Tributário Agressivo

Especialistas criticaram a narrativa de "simplificação" propagada por parte da imprensa. "A Reforma não reduzirá a carga tributária do setor. Pelo contrário: a complexidade aumentará, e empresas despreparadas enfrentarão surpresas desagradáveis", afirma Ricardo Anderle, sócio da área Tributária. Dados apresentados no evento revelam:

• O setor imobiliário poderá ter um aumento médio de 3 a 5% na carga tributária efetiva, dependendo da região e do tipo de empreendimento.
• Empresas que hoje se beneficiam de regimes especiais (como o REIDI ou o RET) precisarão reavaliar sua elegibilidade sob as novas regras.

Checklist para 2025: Como se Preparar

Para CFOs, contadores e gestores do setor, os especialistas recomendam:

• Auditoria Tributária: Mapear créditos acumulados e identificar oportunidades de recuperação antes da transição.
• Revisão Contratual: Incluir cláusulas de revisão de preços e repartição de riscos tributários em contratos vigentes.
• Tecnologia: Investir em softwares de gestão de créditos de IBS/CBS e compliance fiscal automatizado.
• Engajamento Institucional: Participar de consultas públicas e grupos de trabalho para influenciar a regulamentação do PLP 68/24, especialmente em temas como alíquotas do IS e regras de transição.

O Que Fazer Agora?

A janela para adaptação é curta. Empresas que iniciarem o planejamento em 2024 terão vantagem competitiva, enquanto as que postergarem ações enfrentarão:

• Riscos de Compliance: Multas por descumprimento das novas obrigações acessórias, que incluem declarações mensais detalhadas de créditos e débitos.
• Pressão nos Preços: Dificuldade em repassar custos adicionais para o consumidor final, especialmente em um mercado com alta concorrência.
• Perda de Créditos: Desperdício de créditos tributários por falta de rastreabilidade na cadeia produtiva.

"A Reforma Tributária não é um evento futuro — é um processo em andamento. O setor imobiliário que não se antecipar pagará mais caro, literalmente", conclui Schwartz.